TimeShare là gì? Những kiến thức cần biết về hình thức TimeShare

Nhưng năm gần đây, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam chứng kiến một loại hình sản phẩm mới có tên là Timeshare. Dù có phần còn lạ lẫm tại Việt Nam nhưng trên thực tế, ngành công nghiệp Timeshare đã có lịch sử phát triển thành công trên thế giới hơn 50 năm và ngày càng được ưa chuộng. Vậy Timeshare là gì? Trong bài viết này hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về hình thức đầu tư Timeshare này nhé.

Timeshare là gì?

Timeshare là từ ghép, kết hợp của 2 từ Time (thời gian) và Share (chia sẻ). Đây là các hoạt động chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng (sharing vacation time) tại các khu du lịch Resort, Hotel, Condotel trong một khung phận địa lý nhất định. Hiểu một cách đơn giản, mô hình này cung cấp quyền lưu trú cho người mua tại khu nghỉ dưỡng cao cấp (thường là các resort 4-5 sao) trong khoảng thời gian xác định hàng năm, ở một số năm nhất định, có thể trao đổi với những resort khác trong cùng chương trình.

Lịch sử hình thành mô hình Timeshare

Mô hình timeshare bắt nguồn từ ý tưởng chia sẻ quyền sử dụng máy tính của IBM. Khi đó, máy tính có chi phí vận hành đắt đỏ, vì vậy đơn vị này phân nhỏ thời gian sử dụng máy và chia sẻ với các công ty khác để tối ưu công suất, giảm thiểu chi phí. Sau này, ý tưởng “chia sẻ thời gian” được áp dụng trong lĩnh vực du lịch, xuất phát điểm là việc một số gia đình ở châu Âu đã cùng nhau chia sẻ một ngôi nhà chung trong khu nghỉ dưỡng để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi hàng năm.

Tại Anh Quốc khoảng những năm 1960 và tiếp đó tại Hoa Kỳ vào những năm 1974 mô hình chia sẻ ngôi nhà chung cho việc du lịch của một nhóm các gia đình bắt đầu hình thành. Ý tưởng từ việc chia sẻ thời gian sử dụng ngôi nhà chung này cho một nhóm gia đình xuất phát từ hai vấn đề chính lúc đó. Một là việc một gia đình sở hữu một ngôi nhà tại khu du lịch nghỉ dưỡng như vậy là rất đắt đỏ, chi phí vận hành và bảo dưỡng cao. Thứ hai là thời gian sử dụng ngôi nhà này trong năm là dư thừa công suất gây nên sự lãng phí.

Từ hai nguyên nhân chính trên một nhóm gia đình quen biết nhau đã đưa ra sáng kiến biến căn nhà thứ hai này thành tài sản sở hữu chung nhưng phân chia thời gian sử dụng theo nhu cầu của từng gia đình theo từng mùa trong năm. Việc phân chia thời gian nghỉ theo mùa là không cố định và có thể được luân chuyển để phù hợp với nhu cầu vào năm kế tiếp. Khi việc chia sẻ thời gian nghỉ giữa các gia đình mang đến hiệu suất sử dụng phòng cao hơn và đặc biệt là giúp các gia đình tiết kiệm một khoản tiền lớn so với việc sở hữu một ngôi nhà riêng. Điều này vô hình chung đã tạo lên một thị trường và cũng là một xu thế dịch vụ chia sẻ kỳ nghỉ mà chúng ta gọi là Timeshare như ngày nay.

Những hình thức Timeshare phổ biến

Deeded interests (Hợp đồng bán đứt tài sản)

Người mua timeshare theo phương thức này sẽ nhận quyền sở hữu hợp pháp và quyền sử dụng tài sản đó theo khoảng thời gian cụ thể trong hợp đồng. Với loại hình này, người mua có quyền sử dụng vĩnh viễn tài sản đó, được để lại như tài sản thừa kế cho các thành viên trong gia đình, bán bất động sản khi mà khách hàng không còn muốn giữ tài sản đó.

Right-to-use (Hợp đồng quyền sử dụng)

Với hình thức này, người mua không có quyền sở hữu tài sản mà sẽ được sử dụng các cơ sở vật chất của timeshare trong những khoảng thời gian nhất định. Khi hết thời hạn ghi trên hợp đồng, quyền của người mua đối với bất động sản đó sẽ bị xóa bỏ (trừ khi tiếp tục ký hợp đồng gia hạn).

Leasehold agreements (Hợp đồng thuê bất động sản)

Tương tự right-to-use, loại hình timeshare thứ ba này cho phép người mua nắm giữ quyền lợi thuê bất động sản theo hợp đồng. Các quyền lợi này luôn thấp hơn so với quyền lợi của người nắm giữ toàn bộ tài sản đó (full ownership interest). Một trong những khác biệt giữa leasehold agreements và right-to-use là về khoảng thời gian hiệu lực của hợp đồng. Thông thường, hợp đồng của leasehold sẽ ngắn hơn right-to-use.

Ưu và nhược điểm của mô hình Timeshare

Khi áp dụng loại hình Timeshare mới mẻ này vào thị trường Việt Nam, thì các chủ đầu tư và khách hàng sử dụng nên tìm hiểu kỹ những ưu điểm và nhược điểm của loại hình này để có bước đầu tư chuẩn xác, mang lại hiệu quả lợi nhuận cao.

Lợi ích cho chủ đầu tư

1. Tỷ suất sinh lợi cao

So với các loại hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng thông thường khác, hình thức đầu tư bất động sản kiểu Timeshare có khả năng thu hồi vốn nhanh và mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư.

Theo báo cáo năm 2010 của Howard thực hiện cho chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng 5 sao tại Cam Ranh thì suất đầu tư (key) của một phòng là $170K/key/45m2 ->$3,778/m2/key và Villa là $350K/key/175m2 -> $2,000/m2/key villa. Nếu bán hết Timeshare cho 52 tuần/1 căn hộ thì sẽ thu được doanh số/m2 đối với loại căn hộ trong khu resort là 7,8801/m2, và Villa là 7,877/m2.

Như vậy chỉ cần bán 48%/52 tuần tức bán được 25 tuần đối với căn hộ Timeshare, lấy 25% x 52 = 13 tuần là chủ đầu tư đã hòa vốn.

Ngoài ra chủ đầu tư còn được huy động góp vốn từ khách hàng đầu tư, và không phải mất phí để trùng tu khu resort vì hàng năm khách hàng phải đóng phí bảo dưỡng cho chủ đầu tư.

2. Không bị ảnh hưởng bởi Luật nhà ở về huy động vốn

Timeshare là loại hình kinh doanh dịch vụ chứ không phải bán tài sản nên sẽ không bị điều chỉnh bởi các chính sách về huy động vốn trước từ khách hàng. Các chủ đầu tư có thể huy động vốn lên đến 80% hoặc hơn. Trong trường hợp không khả quan, chủ đầu tư có thể hoãn lại, thậm chí có thể hủy hợp đồng và việc đền bù hợp đồng còn ít thiệt hại hơn so với chủ đầu tư xây dựng thật.

3. Tính thanh khoản tốt

Sản phẩm Timeshare đã được chia nhỏ thành những căn hộ nhỏ, khách hàng chỉ mua những căn hộ nhỏ chứ không mua hết cả khu resort nên giá tiền không quá cao, hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng từ trung lưu trở lên. Thị trường rộng nên khả năng thanh khoản sẽ dễ dàng.

4. Mãi lực cao

Tạo mãi lực và khả năng tăng giá cho các sản phẩm Timeshare, vì chủ đầu tư không cần phải tốn chi phí để xây dựng các tiện ích phụ trợ khác để duy tu resort.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư nên chú ý, hiện tại loại hình kinh doanh Timeshare này không dễ bán tại thị trường Việt Nam vì thị trường vẫn chưa quen với hình thức Timeshare, bởi quan niệm sở hữu của người Việt Nam việc mua căn hộ hay biệt thự, ngoài đáp ứng nhu cầu du lịch, giải trí hàng năm thì đây còn là tài sản riêng, là một khoản đầu tư sinh lời thông qua việc cho thuê hoặc chuyển nhượng lại

Timeshare không phải là hình thức đầu tư sinh lợi đúng nghĩa như các kênh đầu tư khác, nhưng là cách đầu tư nghỉ dưỡng thông minh giúp người sử dụng tận hưởng những kỳ nghỉ sang trọng, thoải mái, với chi phí rất thấp.

Lợi ích cho khách hàng

Khái niệm Timeshare còn khá mới lạ với thị trường Việt Nam, thêm vào đó tập quán sở hữu của người Việt vẫn chưa quen với việc chia sẻ tài sản của mình với nhiều người. Tuy vậy, dịch vụ Timeshare mang đến nhiều lợi ích hấp dẫn cho người sử dụng như:

1. Lợi ích tài chính

Đây là một trong những lợi ích lớn nhất mà Timeshare mang lại cho người sử dụng. Ví dụ: Một người sử dụng gói Timeshare có trị giá $13,100 (Timeshare mùa hè) trong 40 năm của một resort 5 sao có thể ở được 5 người. Và một người không sử dụng Timeshare để đi nghỉ ở một resort cùng đẳng cấp, 5 người sẽ tốn 2 phòng với mức giá trung bình khoảng $350-400/phòng/đêm.

Như vậy trong 7 đêm, 5 người sẽ tiêu tốn tiền phòng hết (350+400)*7 = $5,250, vậy chi phí trong 3 năm không sử dụng dịch vụ Timeshare là $15,750, trong khi đó 3 năm sử dụng Timeshare là ($350*3+13,100/40)=$1,38. Như vậy, chi phí bỏ ra 3 năm cho Timeshare đã hoàn đủ số tiền đi nghỉ tại khu resort 5 sao trong 40 năm đã bao gồm chi phí quản lý hàng năm.

2. Quyền sử dụng tài sản

Người đang sở hữu Timeshare được xem là sở hữu một quyền tài sản, người sử dụng được toàn quyền sử dụng trong thời gian đã mua. Đồng thời người sử dụng có thể chuyển nhượng lại, trao đổi mua bán, cho thuê hoặc là tài sản thừa kế.

3. Tận hưởng kỳ nghỉ sang trọng cùng gia đình

Timeshare mang lại cho người sử dụng những phút giây vui chơi thoải mái, cảm giác tận hưởng một kỳ nghỉ trọn vẹn một tuần hoặc nhiều tuần bên gia đình và người thân, gắn kết yêu thương cho các thành viên trong gia đình. Đồng thời đây là quãng thời gian để bạn hồi phục sinh lực, tái sản xuất lao động.

4. Kỳ nghỉ được lên kế hoạch trước và luôn được đảm bảo

Với dịch vụ Timeshare kỳ nghỉ luôn được lên kế hoạch trước, người sử dụng sẽ chủ động hơn trong việc sắp xếp thời gian công việc, chủ động phương tiện đi lại, mua vé máy bay/ô tô trước, có lợi thế về giá và dịch vụ. Ngoài ra chủ sở hữu không phải lo lắng tình trạng hết phòng vào các mùa du lịch cao điểm. Việc sở hữu Timeshare đảm bảo chỗ nghỉ cho gia đình chủ sở hữu nhiều năm trong tương lai. Với việc sở hữu kỳ nghỉ đã lên kế hoạch trước là động lực giúp người sử dụng siêng năng đi du lịch nghỉ dưỡng để thư giãn, hưởng thụ sau một năm làm việc cực nhọc.

5. Cơ hội trao đổi kỳ nghỉ quốc tế

Ngoài ra Timeshare còn cho người mua có quyền trao đổi Timeshare của Resort này qua Resort khác ở trên toàn thế giới. Khi đó người sử dụng có quyền du lịch nghỉ ngơi ở bất cứ nơi đâu trên toàn thế giới, chỉ cần Resort đó nằm trong danh sách trao đổi Timeshare.

Đầu tư Timeshare

Đầu tư Timeshare là loại hình đầu tư thu hồi vốn khá nhanh và ít rủi ro, việc bất động sản được cho thuê ở phân khúc du lịch nghỉ dưỡng luôn cho lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với phân khúc bình thường. Sự kết hợp hình thức thuê quản lý với hình thức timeshare, cho phép chủ sở hữu khi “đi vắng” sẽ giao lại cho chủ đầu tư quản lý và kinh doanh bất động sản này theo hình thức khách sạn, và cùng nhau chia sẻ lợi nhuận thu được theo hợp đồng cam kết. Nhờ đó, khách hàng có thể tiết kiệm được các chi phí đầu tư ban đầu, bảo dưỡng, chăm sóc khu biệt thự, nhận được thu nhập từ việc cho thuê và hưởng lợi từ sự tăng trưởng bất động sản trong tương lai…

Tại Việt Nam hiện nay các chủ đầu tư bán quyền sở hữu biệt thự biển, Condotel do mình đầu tư tại các Resort cho nhà đầu tư cá nhân sau đó Chủ đầu tư sẽ thuê lại và triển khai hoạt động kinh doanh. Đây thực ra là một hình thức hợp tác đầu tư chia sẻ lợi nhuận có cam kết của chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân trong việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại các Resort. Mô hình hợp tác đầu tư Timeshare và nhận lợi nhuận chia sẻ và đặc quyền sử dụng dịch vụ này vừa tạo lên thị trường nghỉ dưỡng vừa là một nhu cầu hợp tác về kinh doanh.

Những lưu ý khi sử dụng Timeshare

1. Sở hữu tuần cố định

Khách hàng mua Timeshare tức là mua quyền sử dụng một đơn vị căn hộ Timeshare trong một tuần thứ n, hoặc một số tuần thứ n trong năm và phải sử dụng trong khoảng thời gian hợp đồng của Timeshare.

2. Căn hộ thay đổi

Trong khu Resort có kinh doanh Timeshare sẽ có nhiều loại căn hộ phân hạng khác nhau như hạng A,B,C. Nếu khách hàng đã mua căn hộ hạng A thì có quyền sử dụng căn hộ hạng A cho đến hết hợp đồng. Nhưng vị trí căn hộ thì không cố định trong từng năm sử dụng. Đó có thể là căn hộ hạng A hướng ra biển, hoặc hướng ra hồ bơi, hay hướng ra câu lạc bộ…Và khách hàng không được khiếu kiện chủ đầu tư về vị trí căn hộ bị thay đổi. Điều này gây bất tiện cho khách hàng thích sử dụng một vị trí cố định của căn hộ.

3. Chí phí quản lý hàng năm

Dù đã thanh toán tiền Timeshare đến hết thời gian sử dụng, thì hàng năm người sử dụng vẫn phải thanh toán phí quản lý. Phí này dùng để bảo dưỡng Resort, các công trình công cộng như bể bơi, bếp nấu…Điểm này sẽ làm giảm những hứng thú của khách hàng, khi hàng năm họ vẫn phải lo thanh toán các khoản phí liên quan đến Timeshare.